半年报点评|越秀地产：负债逐年攀升 营收利润双降之谜

2018年8月13日，越秀地产（0123.HK）公布了2018年半年度报告。全年业绩已完成5成 核心区域贡献9成报告期内，越秀地产构建营业收入人民币101.63亿元，同比上升大约15%；营业利润20.20亿元，同比上升14.76%。归属于母公司股东净利润大约为13.14亿元，同比下降19.2%；核心净利润为11.2亿元，同比下降7.69%；平均值净资产收益率4.03%，同比下降13.52%；基本每股收益大约0.106元，同比快速增长大约19.1%。

近三年来，越秀地产的营业收入和营业利润指标，除2017年中期构建大幅度快速增长外，2016年、2018年均呈现出上升态势。累计2018年6月30日，越秀地产构建合约销售279.77亿元，同比快速增长39.55%，已完成全年合约销售目标550亿元的50.87%。按销售区域来看，广州占到比56.05%，珠三角占到比8.49%，长三角占到比14.82%，中部地区占到比11.36%，环渤海占到比9.29%。

其重点发展的大湾区、长三角、中部区域销售就贡献了上半年合约销售总额的90.71%。其中越秀地产在广州的项目布局未受到调控政策和措施的影响，其合约销售金额大约为156.8亿元，同比下降了107.8%，特别是在南沙堪称受到自由贸易试验区及城市副中心规划影响，袭港676.6%的同比快速增长。而在长三角地区重点布局的苏州、杭州则不受政策调控影响，袭港41.47亿元，同比上升了22.8%。

负债大幅上升营收利润双叛报告期内，越秀地产的资产负债率为73.41%，同比增加了0.16个百分点，清净负债率为64.3%，同比2017年中期下降了23.65%。期末现金191.57亿元，比起2017年末166.55亿元减少25.02亿元，期内共计已完成境内融资117.6亿元及境外银行融资120.1亿元，平均值融资成本较2017年的4.3%下降0.52个百分点至4.82%。

从债务结构看，越秀地产一年内届满债务29.27亿元、第二年132.5亿元，分别占到其总负债的5.55%、25.11%，目前的现金储备已基本能覆盖面积近两年债务。同时，充裕的土地储备及资产负债空间也使得其下半年的发展势头未来将会持续。

必须留意的是，越秀地产在发展的同时，总负债情况也大幅上升，近三年总负债分别为815.16亿元、969.32亿元、1156.65亿元。而与之对应的营业收入仅有为51.03亿元、119.59亿元、101.63亿元；净利润则为9.74亿元、11.02亿元、13.14亿元，盈利性方面变得更为低迷。

增大土储新开工目标已完成7成报告期内，越秀地产分别在广州、武汉、苏州等7个城市追加9幅土地，总建筑面积大约为249万平方米；总土地储备达约1822万平方米，共56个项目产于于全国13个城市，其中大约85.2%坐落于大湾区、长三角和中部三大核心快速增长区域。新开工面积313.55万平方米，已完成2018年全年目标的72.55%；完工面积53.99万平方米，已完成2018年全年目标的22.95%，在秉持减缓項目研发效率和周转速度的方针下，预计下半年开始越秀地产将逐步有大量完工项目投放销售。”轨道+物业”模式 推展城市更新业务在城市更新业务方面，报告表明，越秀地产新的签下六个养老地产项目，其中三个已正处于运营状态；三原有改建也正处于急剧前进状态。

而与广州地铁的合作也推展了”轨交+物业“模式的打开，这项始自2016年的合作项目使越秀地产需要借以取得广州更加多优质的轨道交通沿线土地资源并构建其规模的快速增长。但值得注意的是，广州地铁集团的合作并没排他性，在和越秀签订合作协议后，又与珠江实业签订了涉及合作协议。

地铁上盖物业享有的地段优势，是开发商注目的重点，如此优质的土地资源未来否几乎由越秀来规划仅存一定的变数。

本文来源：ob体育登录-www.ohara-painting.com