九龙仓的“回头杀“

【中国网·地产中国原创报导】“不玩游戏了”，在9月21日下午的北京国土资源局二层拍卖会大厅出口处，九龙仓一位参予拿地的工作人员脱口而出，刚好被弹房君听见。而事实上，九龙仓是当天的大赢家，PK丢弃其他10家企业，以总价62.6亿元、谦和16%的代价将北京丰台西局的一副住宅用地揽入囊中，溢价率49%，折算楼面价60905元/平方米。谈及土拍电影现场，不少人能很快的在脑海里还原成它的样子，紧绷、性刺激、激动、挥金如土，而昨日的土拍又在以上的基础上，追加了一个关键词：戏剧。土拍电影血战，九龙仓惊现“走杀死”从此次竞拍现场来看，九龙仓拿地的决意从最初就显露出毫无疑问。

在竞总价环节，九龙仓从第二轮开始，之后频密举牌，完全间隔一次都要附上更高的价格，而最后也由九龙仓超过62.6亿元的触顶价格。随后在竞谦和环节，九龙仓又陷于了与金地的肉搏战。一个很有意思的细节是，在谦和比例展开到12%时，躺在第一排的九龙仓举牌人忽然走沿着最后分列的金地方向看了10秒钟左右，拍卖会现场一度转入沉寂，而场外的围观群众则是忍俊不禁，场面可以说道是爱好者之失望。回应，有现场人员猜测，有可能是竞拍过于过白热化，参拍人员情绪难免会波动，亦有人回应，房企投资部的人员一向调动频密，也许二人之前有些许工作上的空集也未可知。

不过，九龙仓现场拿地人员对弹房君回应，“竞拍现场的走意味着是想要看清楚人员的座次决定，并没其他加深的含义。”知道是九龙仓的走杀死奏效了？还是金地知道超过了最后忍受线？在此后举牌一次后金地仍然举牌，九龙仓顺利勇夺心仪地块。地块成色十足，但九龙仓压力极大不过，若一眼探究该地块的成色，之后需要体会到，九龙仓的拼死一搏乃至神不能测量的”走杀死”是有原因的。

从方位来看，本次转让宗地坐落于丰台区西三环外，方位的稀缺性毋庸置疑，周边居住于氛围浓烈，保利百合花园、益丰苑等成熟期住宅小区林立。从交通上来看，该地块座落在地铁十号线，步行几百米之后可抵达六里桥车站，同时距西三环直线距离仅约400米左右，距京石高速直线距离也不过600米，交通条件得天独厚。

而论起周边设施，附近的教育和医疗资源如北京市电力医院、和平 军307医院等；学校如清华大学附属中学（丰台学校）、丰台区太平桥第二小学等。地块成色十足，即便如此，仍被政府规定为销售均价不多达77800元/平方米，最低销售单价不得多达81690元/平方米。对比之下，九龙仓此次的成交价楼面价早已超过了60905元/平方米，可盈利空间或许并不低。

中原地产的张大伟指出，禁售之下，房企仍然必须深挖地下价值。“在禁售下，将近8万的西局限价商品房销售预计没什么可玩性。然而，如果将16%持有人部分价值按照可售限价房的50%计算出来，最后项目的可售面积为84262平米，持有人为16050平米，楼面价超过6.8万，距离销售均价7.78万仅有1万。

“回应，诸葛去找房分析师陈雷指出，从该地块附近小区近半年的成交价情况来看，目前成交价价格平稳在7万左右，但大部分小区竣工年代较早于，而近十年来竣工的小区均价则在9万左右，该地区龙湖研发的西宸原著单价已突破12万。此次地块禁售将近8万，最高价也才将近8.2万，可见政府用新房价格调控平稳市场的决意依旧没挽回。

肆意扩展背后，或因业绩下降最近的九龙仓，在土地市场很是放得开。大半个月前的9月5日，九龙仓以48.31亿元在苏州拍电影得三宗土地。

而在前一天，以10.97亿元的价格、谦和25%的代价获得杭州一宗宅地，楼板价超过3.65万元/平米，创下了三塘单元土地新纪录。九龙仓打开频密拿地模式，业界指出这与其房地产业绩上升有关。公告表明，今年上半年，九龙仓投资物业占到集团整体66%，发展物业占到集团整体32%，负债净额增加至港币210亿元，负债比率为6.4%，股息减少10%至每股港币64仙。值得注意的是，九龙仓在半年报中透露，由于政府实行了新一轮降温措施，九龙仓集团上半年签下销售额暴跌27%至119亿港元。

而在土地储备方面，数据表明，至六月底九龙仓发展物业土地储备为340万平米。从地区区分，九龙仓在内地资产大约1204亿港元，大约占到九龙仓集团总资产三成的比例。

而这样的土储即使与内地中型房企比起，规模也小很多。与此同时，在大本营香港，以九龙仓为代表的一批港企也遭遇到来自内地房企的激烈冲击，去年5月到今年2月，香港卖地总收入1020亿港币，其中内资企业占到比一半。

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